不動産会社設立でレンタルオフィス等を活用する際の注意点

不動産会社設立を予定する起業家さまの中には、設立時のコスト削減等を考えて、レンタルオフィスやバーチャルオフィスの活用を検討される方も多くいらっしゃいます。

確かに、レンタルオフィスやバーチャルオフィスを活用すれば、初期費用だけでなく毎月の固定費を抑えることができることから、起業時には魅力的に映ると思います。

しかし、不動産会社を設立して不動産業を始めるにあたっては、通常、管轄の行政庁(東京都など)から宅建業免許を受けておかなければなりませんが、レンタルオフィスやバーチャルオフィスでは、免許上の要件を満たさず、会社の本店(事務所所在地)を変更しなければならない羽目に陥る危険があります。

レンタルオフィスは原則禁止とされている

東京都では、1つのフロアをパーティション等で区切って使用するタイプのレンタルオフィスは、不動産業の事務所として使用することを(つまり宅建業免許上の要件として)認めていません。

そのため、コスト削減を第一に考えて先にレンタルオフィスと契約してしまうと、不動産会社の設立まではこぎ着けても、その後の宅建業免許の申請が受理されず、結局営業ができないという事態に陥ります。

もっとも、レンタルオフィスを利用する場合でも、例外として独立性等がしっかり確認できるオフィスであれば、写真や図面、フロア平面図等の補足資料をしっかり用意することによって、宅建業免許の申請が受理されることもあります。

レンタルオフィスでも行政に営業可との判断をしてもらうためには、たとえば以下のような点に注意してレンタルオフィスを検討する必要があります。

  • 部屋がパーティションなどでとりあえず区切られているのではなく、できるだけ天井まで壁があり、鍵のかかるドアも備え付けられていること
  • 契約内容が時間貸しや日貸しではなく、数ヶ月や1年を通じて、契約者のみがその区画を使用する内容となっていること(ただし日貸しの契約になっている場合でも、その他の補足資料によって認められるケースもあります)
  • その独立した区画に、不動産業を始めた後に顧客が出入りすることが可能であること(契約者のみしか区画に立ち入ることができないレンタルオフィスでは、宅建業免許の審査が通らない可能性が非常に高いです)
  • レンタルオフィス自体の入口から、その独立した区画に入るまでの間に、他社が使用しているスペース等を通り抜けずに移動できること(廊下や階段のみで移動できること)
  • 場合によっては、上記のような構造・契約内容になっていることについて、レンタルオフィス運営会社からの「確認書」「承諾書」などが提出可能であること

免許を持った不動産業者が入居しているオフィスも要注意

宅建業免許の要件や審査基準は、1年1年少しずつ変わっていきます。そのため、数年前には可とされた物件でも、今現在では不可となるケースも考えられます。

レンタルオフィスなどを検討する際、「他に免許を受けている不動産業者が入っているから大丈夫だろう」と考えたり、あるいはレンタルオフィス管理会社から「他にも不動産業者様がいらっしゃるので大丈夫では」と言われたりして、行政窓口へ確認もせず契約してしまうと、後日、宅建業免許の申請段階で暗礁に乗り上げてしまうこともあります。

なんとなく「大丈夫だろう」ではなく、レンタルオフィスの平面図や契約内容、場合によっては写真などを用意して、行政窓口で不動産会社設立の前に確認を取ることが大事です。

バーチャルオフィスでの不動産会社設立は不可

なお、実際の区画さえ用意されない形式のオフィス契約(登記上の本店を置いて、あとは転送電話サービス等が用意されるもの)、いわゆる「バーチャルオフィス」の利用は、宅建業免許上は全く認められていません。

そのため、実際は自宅で作業するものの、便宜上、有名な駅やオフィス街の住所・電話等が利用できるバーチャルオフィスを利用するという形式での起業は、不動産会社に限っては「不可」となります(もちろん、宅建業免許が不要な業務のみを取り扱う場合は、この限りではありませんが)

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