不動産会社設立で自宅を本店とする際に注意すべきポイント

不動産会社にお勤めの人が、新たに独立してご自身の不動産会社を設立されるとき、固定費を抑える目的で、設立当初は自宅事務所を検討される方も多くいらっしゃいます。

もっとも、不動産会社は原則、設立後に管轄行政庁から宅建業免許を受けなければならないため、会社設立自体は問題なく完了しても、免許申請の段階で自宅事務所ならではの問題が生じることもあります。

不動産会社を自宅に設置するとき気をつけること

もし不動産会社の本店を、代表取締役等の自宅に置くときは、少なくとも以下のような点に注意しなければなりません。

宅建業免許の事務所要件をクリアできる物件であること

もっとも重要なのは、設立後の宅建業免許の申請で、要件をクリアできる物件であることが確認できることです。

たとえば東京都の場合、自宅事務所は仕事と日常生活の境界が曖昧になることなどから、原則として認めないことになっています。そのため、自宅の一室などを不動産会社の事務所とする場合、その事務所とする部屋の独立性などを図面や写真などを使って証明し、例外的な扱いとして宅建業免許の申請を受理してもらえるよう調整していくことになります。

この際、事務所とする部屋の「独立性」が重視されますので、この点は予めしっかりと検討しておくほうが無難です。

自宅の部屋の一室が「独立性」を保っていること

より具体的には、たとえばその部屋に独自の出入り口があり、部屋自体も他の部屋と襖などで簡易に区切られているのではなく、壁やドアでしっかり区切られているような構造であれば、通常は独立性を満たすと判断されます。

また、独自の出入り口が無い場合でも、自宅の玄関から廊下や階段だけを使って(つまり他の部屋を横切ることなく)、その部屋に直接入ることが可能な構造であれば、それを資料等で証明することによって、宅建業免許の申請が受理されることもあります。

そして前者、後者とも独立性以外に、そもそもその部屋を不動産業の事務所として使うことが前提となりますから、不動産会社として必要となるパソコンや机、接客セット、プリンターなどがしっかりと配置されていなければなりません。逆に、生活用品などは極力置かれていないことが前提となります。

※よく「和室では無理ですか?」とのご質問も頂戴しますが、和室だからといって不動産業の事務所として認められないわけではありません。あくまで、「独立性」が確保されており、不動産会社として使うことが資料や写真から判断可能かどうかが問題となります。

自宅が賃貸物件のとき

以上は持ち家の場合を前提としますが、もしご自宅が賃貸物件の場合は、賃貸人(大家さん)が「事務所として使用することを承諾している」ことが求められます。

不動産会社を設立する時点では、賃貸人の承諾書などなくても、登記の手続きをしようと思えばできてしまいます(是非はひとまず置いておきます)。ただし、不動産会社を設立した後、宅建業免許の申請をする時点では、賃貸人の承諾を得ていることを代表取締役として書面で提出することになりますし、各不動産業協会に入会するにあたっても、賃貸人がその物件の所有者であることを不動産登記簿で確認するとともに、賃貸人からの事務所利用承諾書を求められることも往々にしてあります。

そのため、賃貸物件の場合は、予め賃貸人に確認をとっておくことになります。(賃貸マンション等、集合住宅の場合は、他に管理規約上その場所を商業利用できるかという別問題も生じます)

別の場所に事務所を移転するとき

なお、不動産会社設立の直後は自宅を事務所として登記、宅建業免許を受けることにして、後日、事業が軌道に乗ったら事務所(会社本店)の所在地を移転する予定の起業家様もいらっしゃるかと思います。

この場合、会社本店移転の登記を法務局で行う(登録免許税は3万円から6万円程度)だけでなく、宅建業免許の本店移転の手続き、および保証協会利用の不動産会社であれば業協会や保証協会への本店移転の変更届なども別途行わなければなりません。

登記上の本店を移転する際の登録免許税を節約するため、登記は自宅のままにしておき、新たに借りたオフィスで事業を行う企業もありますが、不動産業の場合は、登記上の本店が必ず宅建業免許上の本店と取り扱われるため、この方法では本店と実際の事務所、双方に専任の宅地建物取引士を設置しなければならなくなりますし、また実際の事務所側でも供託や保証協会への入会が必要となるなど、手間やコストが大幅増となってしまいます。

この点は、他の事業者とは取り扱いが異なってきますので、自宅事務所で開業した後の不動産会社の本店移転にも、予め多少注意を払っておくほうがよいかと思います。

このエントリーをはてなブックマークに追加

ページトップへ戻る